Voorwaarden wooninitiatief buitengebied

Voor het realiseren van een extra woning door een bestaande woning te splitsen gelden de onderstaande regels. Als u niet aan deze regels kunt voldoen, bijvoorbeeld omdat u een duurdere woning wilt toevoegen, is het alsnog mogelijk om een woning toe te voegen via splitsing op basis van het puntensysteem in hoofdstuk 4.

Algemeen

• Er wordt voorzien in een concrete woonbehoefte. De aanvraag moet daarom door de huidige en toekomstige bewoners gezamenlijk worden ingediend bij de gemeente;
• Initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de kosten van de procedures voor het omgevingsplan, omgevingsvergunning(en), wettelijk kostenverhaal waaronder de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen , het bouwrijp maken en aanleg van kabels en leidingen. Dit geldt ook voor de kosten voor planvorming, onderzoeken en eventuele nadeelcompensatie (voorheen planschade). De gemeente legt afspraken met de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. 
• Iedere toe te voegen woning heeft een V.O.N.-prijs van maximaal de grens voor betaalbare koop;

Planologisch kader

• Woningsplitsing beperkt zich tot het creëren van één of meerdere extra woningen binnen de bestaande contouren van een hoofdgebouw, waar reeds een of meerdere verblijfsobjecten met een woonfunctie aanwezig zijn én op grond van het omgevingsplan sprake is van de functie Wonen, Wonen-1 of Wonen-2;
• Woningen op een locatie waar woningen eerder op basis van het puntensysteem (hoofdstuk 4) zijn toegevoegd kunnen niet gesplitst worden;
• Na splitsing is de gezamenlijke maximale inhoud 750 m³. Indien en voor zover het hoofdgebouw ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan ‘Landelijk Gebied Bronckhorst’ (3 november 2016) een grotere inhoud had dan 750 m³, geldt de grotere inhoud als maximum;
• Bij toevoeging van meerdere woningen door splitsing hebben de toegevoegde woningen na splitsing recht op 50 m² aan bijgebouwen en bij toevoeging van 1 woning is dit 100 m2. Voor iedere reeds bestaande woning blijft een recht van 100 m2 bestaan. Het meerdere aan bijgebouwen wordt gesloopt tenzij meer bij recht op grond van het omgevingsplan is toegestaan. Indien sprake is van monumentale bijgebouwen vervalt het recht op extra bijgebouwen;
• Karakteristieke gebouwen dienen te worden gehandhaafd. Karakteristieke gebouwen zijn gebouwen die de cultuurhistorische en landschappelijke kenmerken van het gebied reflecteren en mede de identiteit of het aanzicht bepalen. Daarbij wordt voor karakteristieke gebouwen die zijn opgenomen op de MIP-lijst (Monumenten Inventarisatie Project) in ieder geval een sloopvergunningsplicht opgenomen in het omgevingsplan om het behoud van het gebouw zeker te stellen;
• Woningsplitsing mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- of leefklimaat en van de in de omgeving aanwezige functies en waarden;

Ontwerp en landschap

• Initiatieven moeten voldoen aan de één-erfgedachte. Er is één gezamenlijke toegang en het erf is als een geheel ingericht, de woningen en bijbehorende buitenruimte zijn niet ingericht als aparte erven. Meer over deze ontwerpeis is te vinden in bijlage 2;
• Bij ieder plan moet een erf- en landschapsinrichtingsplan worden voorgelegd en goedgekeurd door de gemeente. Het erf- en landschapsinrichtingsplan moet binnen 2 jaar na oplevering van de nieuwe woning(en) gerealiseerd zijn en in stand worden gehouden, dit leggen wij vast in de anterieure overeenkomst. De uitgangspunten voor dit erf- en landschapsinrichtingsplan zijn te vinden in bijlage 2.

De gemeente ontvangt regelmatig verzoeken om woningsplitsing waarvoor de bestaande woning wordt vergroot. Lees goed aan welke vorm van vergroting wij wel en aan welke vorm wij geen medewerking verlenen.

Als niet aan alle voorwaarden kan worden voldaan is het enkel mogelijk om via het puntensysteem woningen toe te voegen. Het is ook mogelijk om een woning toe te voegen via de regeling voor woningsplitsing en ook woningen toe te voegen via het puntensysteem, zie hiervoor ‘Specifieke voorwaarden bij toevoegen woning bij een particulier erf’ in hoofdstuk 4.

Voor het realiseren van een woning in een bijgebouw gelden de onderstaande regels. Als u niet aan deze regels kunt voldoen, bijvoorbeeld omdat u een duurdere woning wilt toevoegen, is het alsnog mogelijk om een woning toe te voegen in een bijgebouw op basis van het puntensysteem in hoofdstuk 4. Ook als u meer dan één woning wilt toevoegen gebeurt dit op basis van het puntensysteem.

Algemeen

• De woning is bedoeld voor prioritaire doelgroepen uit de woonvisie, zoals starters, jonge gezinnen en senioren;
• De toe te voegen woning heeft een V.O.N.-prijs van maximaal de grens voor betaalbare koop;
• Er wordt voorzien in een aantoonbare en concrete woonbehoefte. De aanvraag moet daarom door de huidige en toekomstige bewoners gezamenlijk worden ingediend;
• Initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de kosten van de procedures voor het omgevingsplan, omgevingsvergunning(en), bijdrage Fonds Bovenwijks, wettelijk kostenverhaal, het bouwrijp maken en aanleg van kabels en leidingen. Dit geldt ook voor de kosten voor planvorming, onderzoeken en eventuele nadeelcompensatie (voorheen planschade). De gemeente legt afspraken met de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. Wij adviseren initiatiefnemers om vooraf de fiscale gevolgen van hun plannen te onderzoeken.

Planologisch kader

• Het realiseren van een woning in een bijgebouw is alleen mogelijk binnen de functies Wonen, Wonen-1 en Wonen-2 in het omgevingsplan van Bronckhorst en ziet op het toevoegen van maximaal 1 wooneenheid binnen dit bestaande bestemmingsvlak, met inachtneming van het volgende punt.;
• Het toevoegen van meerdere woningen is mogelijk, iedere extra woning wordt toegevoegd op basis van het puntensysteem in hoofdstuk 4;
• Er kunnen geen woningen via deze regeling worden toegevoegd op een locatie waar woningen eerder op basis van het puntensysteem (hoofdstuk 4) zijn toegevoegd;
• Het realiseren van een woning in het bijgebouw wordt slechts toegestaan als woningsplitsing om moverende redenen niet mogelijk is. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer splitsing tot niet-courante woningen leidt of splitsing bouwtechnisch niet mogelijk is.;
• Het realiseren van een woning in een bijgebouw is alleen mogelijk als er minimaal 300 m2 aan bijgebouwen op het erf aanwezig is bij 1 bestaande woning binnen 1 bouwvlak. Voor iedere extra bestaande woning binnen hetzelfde bouwvlak moet 100 m2 extra aanwezig zijn;
• De toe te voegen woning in het bijgebouw heeft een maximale inhoud van 300 m³. De resterende hoeveelheid aanwezige bijgebouwen moet worden gesloopt, met inachtneming van onderstaande bepaling;
• Voor de nieuwe woning mag maximaal 50 m2 aan bijgebouwen worden gerealiseerd (of behouden blijven).;
• Er mogen geen verdere ruimtelijke beletselen zijn, blijkend uit een evenwichtige toedeling van functies aan plaatsen;
• Voor ontwikkelingen in Nationaal Landschap De Graafschap, het Gelders Natuur Netwerk en de Groene Ontwikkelzone gelden de bepalingen in de Omgevingsverordening van de Provincie Gelderland;

Ontwerp en landschap 

• De nieuw te realiseren woning moet een eigen voordeur hebben en voldoen aan redelijke eisen voor zelfstandige bewoning, waarbij de ontsluiting van het gehele perceel op de openbare weg via één ontsluiting geschied;
• De woning moet logisch vindbaar en bereikbaar zijn vanuit de openbare ruimte. In beginsel wordt niet meegewerkt aan situaties waar het bijgebouw ten opzichte van de openbare ruimte volledig achter de woning is gelegen (wonen achter wonen-situatie);
• Initiatieven moeten voldoen aan de één-erfgedachte. Er is één gezamenlijke toegang en het erf is als een geheel ingericht, de woningen en bijbehorende buitenruimte zijn niet ingericht als aparte erven. Meer over deze ontwerpeis is te vinden in bijlage 2;
• Bij ieder plan moet een erf- en landschapsinrichtingsplan worden voorgelegd en goedgekeurd door de gemeente. Het erf- en landschapsinrichtingsplan moet binnen 2 jaar na oplevering van de nieuwe woning(en) gerealiseerd zijn en in stand worden gehouden, dit leggen wij vast in de anterieure overeenkomst. De uitgangspunten voor dit erf- en landschapsinrichtingsplan zijn te vinden in bijlage 2;
• Karakteristieke gebouwen dienen te worden gehandhaafd. Karakteristieke gebouwen zijn gebouwen die de cultuurhistorische en landschappelijke kenmerken van het gebied reflecteren en mede de identiteit of het aanzicht bepalen. Daarbij wordt voor karakteristieke gebouwen die zijn opgenomen op de MIP-lijst (Monumenten Inventarisatie Project) in ieder geval een sloopvergunningsplicht opgenomen in het omgevingsplan om het behoud van het gebouw zeker te stellen;
• Bijgebouwen moeten worden mee-ontworpen met het woningbouwplan en maken integraal onderdeel uit van de erfvisie.

Als niet aan alle voorwaarden kan worden voldaan is het enkel mogelijk om via het puntensysteem (hoofdstuk 4) woningen toe te voegen.

Het is mogelijk om een woning toe te voegen via de regeling voor woning in een bijgebouw en daarnaast woningen toe te voegen via het puntensysteem, zie hiervoor ‘Specifieke voorwaarden bij toevoegen woning bij een particulier erf’ in hoofdstuk 4.

Wanneer u woningen wilt toevoegen bij een landgoed of een nieuw landgoed wilt oprichten gelden de volgende regels: De regels voor bestaande landgoederen gelden als u woning(en) wilt toevoegen bij een bestaand landgoed, als u een nieuw landgoed wilt oprichten gelden de regels voor nieuwe landgoederen.

Algemeen

• De visie van het landgoed is het uitgangspunt. Liever minder woningen in een wat hoger prijssegment in een monumentaal pand dan te veel woningen/appartementen in één gebouw, waardoor het gebouw monumentaal wordt aangetast;
• Ook kan er sprake zijn van stoppende (pacht)agrariërs, zie hiervoor tevens hoofdstuk 4 voor het transformeren van een agrarisch erf naar een woonerf.
• Na realisatie van de plannen is woningsplitsing en/of wonen in een bijgebouw niet meer mogelijk;
• Initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de kosten van de procedures voor het omgevingsplan, omgevingsvergunning(en), wettelijk kostenverhaal waaronder de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen, het bouwrijp maken en aanleg van kabels en leidingen. Dit geldt ook voor de kosten voor planvorming, onderzoeken en eventuele nadeelcompensatie (voorheen planschade). De gemeente legt afspraken met de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. Wij adviseren initiatiefnemers om vooraf de fiscale gevolgen van hun plannen te onderzoeken.

Planologisch kader

• Het maximale aantal te realiseren woningen per landgoed ligt niet vast (maatwerk) en ligt aan de mate van verevening/de onderbouwing in de landgoedvisie, bij verevening wordt in beginsel aangesloten bij de uitgangspunten van het puntensysteem (hoofdstuk 4);
• Er mag maximaal 100 m² per woning aan bijgebouwen worden gerealiseerd (of behouden blijven).;
• De natuurcompensatie mag alleen komen op gronden die nog geen functie als Natuur of Bos hebben in het omgevingsplan (daar waar een forse impuls aan de aanwezige landschappelijke kwaliteit en natuur wordt gegeven) en moet voldaan worden aan de regels van de Provinciale Verordening Gelderland;
• Het landgoed moet voldoen aan de eisen voor een opengesteld landgoed zoals dat volgt uit de Beleidsregel openstelling landgoederen Natuurschoonwet 1928 .

Ontwerp en landschap

• Het benutten van bestaande karakteristieke en monumentale bebouwing heeft de voorkeur. Maar soms komt dit niet ten goede van het gebouw. In dat geval is maatwerk mogelijk;
• Karakteristieke gebouwen dienen te worden gehandhaafd. Karakteristieke gebouwen zijn gebouwen die de cultuurhistorische en landschappelijke kenmerken van het gebied reflecteren en mede de identiteit of het aanzicht bepalen. Daarbij wordt voor karakteristieke gebouwen die zijn opgenomen op de MIP-lijst in ieder geval een sloopvergunningsplicht opgenomen in het omgevingsplan om het behoud van het gebouw zeker te stellen;
• De aanleg van de natuurcompensatie bedraagt minimaal 5 hectare, in overleg is agrarisch natuurbeheer ook mogelijk;
• De initiatiefnemer dient voor de natuurcompensatie een landschapsinrichtingsplan en een natuurbeheersplan in bij de gemeente. Voorwaarde is dat de functie in het omgevingsplan nu de functie Agrarisch heeft en wordt gewijzigd in Natuur. De oppervlakte betreft de oppervlakte van deze functiewijzing in het omgevingsplan. De inrichting en het beheer(plan) moeten voldoen aan natuurdoeltypen zoals genoemd in de Index Natuur en Landschap2 van BIJ12 . Het type natuur dat wordt gekozen, hangt af van de locatie van het gebied. Als het gebied (deels) in de Groene Ontwikkelzone (GO) of het Gelders Natuur Netwerk (GNN) ligt, wordt het bepaald door het natuurbeheerplan van de provincie Gelderland . Ligt het buiten deze zones, dan bepaalt het biodiversiteitsplan en de soortenatlas van de gemeente Bronckhorst  het type natuur. 
• Voor de woningbouw dient sprake te zijn van een zorgvuldige stedenbouwkundige opzet (erfprincipe). De initiatiefnemer dient hiertoe een erfinrichtingsplan te overleggen. Uitgangspunt hierbij is de 'één erf-gedachte'. Het natuurbeheersplan en het erf- en het landschapsinrichtingsplan moet binnen 2 jaar na oplevering van de nieuwe woning(en) gerealiseerd zijn.

Wanneer u woningen wilt toevoegen bij een landgoed of een nieuw landgoed wilt oprichten gelden de volgende regels: De regels voor bestaande landgoederen gelden als u woning(en) wilt toevoegen bij een bestaand landgoed, als u een nieuw landgoed wilt oprichten gelden de regels voor nieuwe landgoederen.

Algemeen

• Het plan moet de landschappelijke, ecologische en erfgoedwaarde van de landgoederen behouden en versterken. Een nieuw landgoed bestaat uit een integraal plan met winstpunten op diverse van onderstaande aspecten: landschap, natuur, landbouw, recreatie, (herstellen van) cultuurhistorie, erfgoed, water en voor het platteland in het algemeen;
• Een nieuw landgoed moet bijdragen aan het geldende beleid waarin de gebiedsdoelstellingen zijn vastgelegd (gemeentelijk-, regionaal- en provinciaal beleid), b.v. door het kunnen (bijdragen in het) realiseren van een Groene Ontwikkelzone of het Gelders Natuur Netwerk;
• Na realisatie van de plannen is woningsplitsing en/of wonen in een bijgebouw niet meer mogelijk;
• Het landgoed moet voldoen aan de eisen voor een opengesteld landgoed zoals dat volgt uit de Beleidsregel openstelling landgoederen Natuurschoonwet 1928 .
• Initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de kosten van de procedures voor het omgevingsplan, omgevingsvergunning(en), wettelijk kostenverhaal waaronder de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen, het bouwrijp maken en aanleg van kabels en leidingen. Dit geldt ook voor de kosten voor planvorming, onderzoeken en eventuele nadeelcompensatie (voorheen planschade). De gemeente legt afspraken met de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst.

Planologisch kader

• Op een nieuw landgoed mag 1 woongebouw gerealiseerd worden met een minimale inhoud van 1.000 m³ en een maximale inhoud van 2.000 m³. Het woongebouw bevat maximaal 3 wooneenheden. Bijgebouwen dienen een architectonische eenheid te vormen met het woongebouw. Per wooneenheid mag maximaal 100 m² aan bijgebouwen gerealiseerd worden. Het geheel van landhuis met bijgebouwen en landgoed straalt beeldkwaliteit en allure uit. Het landhuis moet voldoen aan de criteria in de Welstandsnota Bronckhorst;
• Er zal een privaatrechtelijke overeenkomst worden gesloten (met kettingbeding voor rechtsopvolger, eventuele nadeelcompensatie (voorheen planschade), en boetebeding) tussen initiatiefnemer en gemeente over:
  - Inspanningsverplichting aanleg nieuw bos/ nieuwe natuur;
  - Openstelling van minstens 80% van het nieuwe landgoed;
  - Duurzame instandhouding van het nieuwe landgoed door aanmelding als NSW-landgoed.
• Een initiatief mag niet leiden tot onevenredige beperkingen voor de omliggende agrarische – en andere bedrijven; dat wil zeggen dat zij niet mogen worden belemmerd in hun bedrijfsvoering, op basis van de vergunde rechten;
• Vrijwel alle landgoedinitiatieven betreffen vrijkomende agrarische gronden. Dit houdt in dat veelal ook agrarische bouwpercelen vrijkomen. Teneinde verdere verspreiding van bebouwing in het buitengebied toch enigszins een halt toe te roepen mogen geen nieuwe bouwvlakken gecreëerd worden, maar kunnen de initiatiefnemers gebruik (laten) maken van bestaande al dan niet voormalig agrarische bouwlocaties/vlakken. Ook is het mogelijk om alle bebouwing op een bestaand bouwvlak te slopen en het nieuwe landhuis als vervanging op een nieuwe bouwlocatie c.q. bouwvlak te creëren. NB. Bij verplaatsing moet wel ook het huidige bouwblok binnen de landgoedbegrenzing liggen. Indien op het bouwvlak belangrijke monumentale en/of architectonische gebouwen aanwezig zijn, dan moet dit monument of op een MIP-lijst voorkomend gebouw bij het landhuis betrokken worden c.q. geïntegreerd worden;

Ontwerp en landschap

• Een nieuw landgoed moet passen in het beleid van de Omgevingsverordening van de Provincie Gelderland en passen binnen het natuurdoeltype(n) van het Gelders Natuur Netwerk;
• Karakteristieke gebouwen dienen te worden gehandhaafd. Karakteristieke gebouwen zijn gebouwen die de cultuurhistorische en landschappelijke kenmerken van het gebied reflecteren en mede de identiteit of het aanzicht bepalen. Daarbij wordt voor karakteristieke gebouwen die zijn opgenomen op de MIP-lijst in ieder geval een sloopvergunningsplicht opgenomen in het omgevingsplan om het behoud van het gebouw zeker te stellen;
• In relatie tot het doel van een nieuw landgoed, namelijk het versneld realiseren van de aanleg van nieuwe natuur en/of aaneengesloten bos wordt, voor de gewenste kwaliteitsverbetering een minimale oppervlakte van 10 ha aaneengesloten grond voor de ontwikkeling van een nieuw landgoed aangehouden. Dit om verstening van het buitengebied tegen te gaan. Er dient sprake te zijn van een toename van minimaal 6 ha bos en/of andere natuurgronden (snelgroeiend (productie-)bos en landbouw maakt geen onderdeel van deze oppervlakte uit). Cultuurhistorische vormen van landbouw, zoals de teelt van traditionele graangewassen worden wel meegerekend als toename. Hierbij geldt wel dat in het belang van de natuurdoelen iedere vorm van landbouw waar bestrijdingsmiddelen en kunstmest wordt gebruikt niet mee. Ook natuur inclusieve vormen van landbouw kunnen meetellen.
• Een nieuw landgoed bestaat nooit voor 100% uit bos, maar kenmerkt zich door een afwisseling tussen open en dichte gebieden, passend in het Achterhoekse coulisselandschap;
• Voor wat betreft de kwalitatieve aspecten van de nieuwe natuur zal aangesloten moeten worden bij de natuurdoeltype(n) van het Gelders Natuur Netwerk.