Criteria woningbouwinitiatieven

Wij verlenen geen medewerking aan:

• Omzetting van een recreatiewoning naar een permanente woning. In een recreatiewoning mag u niet permanent (vast) of tijdelijk wonen. Alleen in uitzonderingsgevallen mag u een recreatiewoning tijdelijk als hoofdwoonverblijf gebruiken. Hiervoor heeft u een vergunning nodig. Die vraagt u aan bij de gemeente.
• Verplaatsing van bouwrechten binnen het perceel of naar een ander perceel. Bouwrechten zijn niet verplaatsbaar, tenzij er op beide locaties een ruimtelijk en/of sociaal knelpunt wordt opgelost.
• Nieuwbouw op een onbebouwde kavel in het buitengebied. Onder onbebouwde kavel wordt verstaan: een perceel waar nog geen bebouwing aanwezig is en een perceel waar volgens het omgevingsplan geen woning gebouwd mag worden.
• Wij werken niet mee aan Wonen-achter-wonen-situaties. Nieuwe woningen moeten logisch vindbaar en bereikbaar zijn vanuit de openbare ruimte. In beginsel wordt niet meegewerkt aan situaties waar nieuwe woningen ten opzichte van de openbare ruimte achter andere woning(en) zijn gelegen.

De gemeente beoordeelt uw initiatief tijdens stap 1 tot en met 3 aan de hand van de volgende afwegingscriteria.

Volkshuisvestelijke afweging

• Voorziet het initiatief in huisvesting voor een of meerdere van de prioritaire doelgroepen?
  • Starters: jongeren tussen 18 en 35 jaar en jonge gezinnen tot 40 jaar, die niet eerder eigenaar van een woning zijn geweest.
  • Ouderen die graag de stap willen maken van koop naar huur of naar een kleinere, betaalbare en levensloopgeschikte koopwoning.
  • Huishoudens die net te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar relatief weinig mogelijkheden hebben op de koopmarkt (lagere middeninkomens).
  • Mensen in een kwetsbare positie, zoals mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben.​
• Voorziet het initiatief in huisvesting in een of meerdere van de prioritaire segmenten?
  • Betaalbare grondgebonden koopwoningen voor starters (< € 255.000,-)
  • Grondgebonden koopwoningen in het middeldure prijssegment, ten behoeve van de doorstroming (indicatief: € 255.000,- tot € 355.000,-)
  • Sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens < € 879,66, prijspeil 2024)
  • Middeldure huurwoningen (indicatief: < €1123,13)
  • Woonzorgaanbod (intramuraal/begeleid wonen)
• Geeft het initiatief invulling aan een concrete aantoonbare woonbehoefte? Zijn de namen van mensen met een concrete woonwens bekend?
• Is het initiatief een aanvulling (qua doelgroep, woningtype en prijssegment) op andere (bestaande) woningbouwinitiatieven in het gebied?

Ruimtelijke afweging

• Is er sprake van een inbreidingslocatie? (Hiermee wordt bedoeld 'binnen bestaand 'stedelijk' gebied')
• Doet het initiatief geen afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit, stedenbouwkundige en/of historische structuur van het betreffende perceel en de omgeving?
• Is er een omgevingsdialoog gevoerd en zijn de uitkomsten hiervan positief?

Afweging duurzaamheid

• Draagt het initiatief bij aan het realiseren van de gemeentelijke duurzaamheidsambities? (Denk aan: duurzame energieopwekking, nul op de meter, circulair bouwen etc.)

Integrale afweging

• Draagt het initiatief bij aan een of meerdere van onderstaande aspecten?
  • Transformeren/benutten van bestaand (leegstaand) vastgoed
  • Versterken van de centrumgebieden
  • In stand houden van een monument of landgoed
  • Bieden van (mantel)zorg
  • Realiseren van een vernieuwende (collectieve) woonvorm (denk aan: hofjeswonen, tiny houses etc.)
  • Oplossen van een ruimtelijk en/of sociaal knelpunt

Aan het splitsen van een woning zijn specifieke voorwaarden verbonden.

Als basis gelden bij woningsplitsing (binnen en buiten de bebouwde kom) standaard de volgende voorwaarden:

• Er wordt voorzien in een concrete woonbehoefte. De aanvraag moet daarom door de huidige en toekomstige bewoners gezamenlijk worden ingediend bij de gemeente.
• Voor iedere woning die (permanent) wordt toegevoegd aan de woningvoorraad, betaalt u een financiële bijdrage aan het Fonds Bovenwijks.

Daarnaast geldt nog een aantal specifieke voorwaarden, waarbij onderscheid is gemaakt tussen woningsplitsing buiten of binnen de bebouwde kom.

Woningsplitsing buiten de bebouwde kom

1. Woningsplitsing beperkt zich tot het eenmalig creëren van één extra woning binnen de bestaande contouren van een hoofdgebouw, waar reeds een verblijfsobject met een woonfunctie aanwezig is.
2. Beide woningen hebben na splitsing een gezamenlijke maximale inhoud van 750 m³. Indien en voor zover het hoofdgebouw ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van het initiatief een grotere inhoud heeft dan 750 m³, geldt de grotere inhoud als maximum.
3. Elke woning heeft na splitsing omgevingsplan is toegestaan. Indien sprake is van monumentale bijgebouwen vervalt het recht op 100 m² extra bijgebouwen.
4. Waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen van een gemeentelijk of rijksmonument en eventuele (monumentale) bijgebouwen dienen gehandhaafd te blijven.
5. Woningsplitsing mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- of leefklimaat en van de in de omgeving aanwezige functies en waarden.
6. Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige landschappelijke inpassing; de initiatiefnemer dient hiertoe een door het bevoegd gezag goed te keuren inrichtingsplan te overleggen. Uitgangspunt hierbij is de 'één erf-gedachte'.

Verzoeken om woningvergroting om te kunnen splitsen naar 2 woningen

De gemeente ontvangt regelmatig verzoeken om woningsplitsing waarvoor de bestaande woning wordt vergroot. Bekijk aan welke vorm van vergroting wij wel en waaraan wij geen medewerking verlenen.

Woningsplitsing binnen de bebouwde kom

1. Woningsplitsing beperkt zich tot het creëren van één of meer extra woningen binnen de bestaande contouren van een hoofdgebouw (geen vergroting van oppervlakte en bouwvolume), waar reeds een verblijfsobject met een woonfunctie aanwezig is.
2. Na splitsing geldt voor de woningen een maximale oppervlakte van 150 m². Indien en voor zover het hoofdgebouw ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van het omgevingsplan Stedelijk Gebied een grotere oppervlakte heeft dan 300 m², dan geldt na splitsing een minimale oppervlakte van 150 m² voor de woningen.
3. Elke woning heeft na splitsing recht op maximaal 120 m² aan bijbehorende bouwwerken (bijgebouw, aan- en uitbouw) buiten het bouwvlak.
4. Voor de woningen geldt een maximaal bebouwingspercentage, zoals is opgenomen in het omgevingsplan Stedelijk Gebied. Na splitsing mag dit bij de woningen niet worden overschreden en het meerdere moet worden gesloopt.
5. Waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen van een gemeentelijk of rijksmonument en eventuele (monumentale) bijgebouwen dienen gehandhaafd te blijven.
6. Woningsplitsing mag niet leiden tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en van de in de omgeving aanwezige functies en waarden.
7. Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing. In principe geldt dat de woningen na splitsing direct ontsloten moeten zijn op de openbare weg.
8. De beleidsregel ‘Parkeernormen Bronckhorst’ is van toepassing. Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost.

Heeft u een woningbouwplan in het buitengebied? In dat geval is de notitie ‘Woningbouw in het buitengebied’ van toepassing. In de notitie is beschreven wat er mogelijk is op het gebied van woningbouw in het buitengebied. Naast de notitie gelden ook de volkshuisvestelijke afwegingscriteria, zoals met betrekking tot de prioritaire prijssegmenten.

Voor meer informatie zie de bijlagen onderaan de pagina.

• In bijlage 1 vindt u de regels waaraan plannen moeten voldoen. Aan de hand van deze plannen kunt u bekijken of uw plan kansrijk is.
• In bijlage 2 vindt u inspiratie voor de uitwerking van uw plannen.
• In bijlage 3 kunt u aan de hand van een beslisboom kijken wat er mogelijk is binnen de activiteiten van uw perceel.

Huisvestingsinitiatieven voor wonen en zorg worden aan de hand van de volgende stappen beoordeeld. Voor meer informatie kunt u contact met ons opnemen.

Stap 1: Kwalitatieve toetsing

• Afzetbaarheid: sluit het initiatief kwalitatief aan bij de behoefte van de doelgroep?
• Locatie: is de locatie geschikt voor het realiseren van woningen voor de doelgroep in relatie tot het aanbod in de kern/gemeente of regio?
• Lokaal sociaal beleid: sluit het initiatief aan bij het lokaal sociaal beleid?
• Financiële criteria

Stap 2: Kwantitatieve toetsing

• Is er behoefte aan dit initiatief?

Stap 3: Juridische toetsing

• Beoordeling of er juridische belemmeringen zijn: toets door planjurist van de gemeente